A ata notarial para fins de usucapião extrajudicial no caso de fato jurígeno comum e em loteamentos irregulares

INTRODUÇÃO

A ata notarial para fins de usucapião extrajudicial, prevista na Lei nº 13.105/2015, que publicou o CPC e inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, também foi objeto de tratamento pela Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017 (DOU de 12 de julho de 2017), e pelo Provimento nº 65/CNJ.

Após as alterações mais recentes, tornou-se muito mais fácil concretizar a lei, de forma que o cidadão consiga registrar a propriedade, com todas as consequências legais e práticas, evitando transmissões à margem do registro, garantindo a segurança jurídica, valorizando o seu patrimônio e tendo acesso a crédito bancário em condições especiais.

Há, no entanto, uma questão que não foi tratada na lei ou no provimento, mas que merece análise por proporcionar a facilitação da usucapião de diversos imóveis: é a ata notarial para fins de usucapião extrajudicial no caso de fato jurígeno comum, que será objeto deste artigo.

1 – A ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL E OS CASOS DE FATOS JURÍGENOS COMUNS
A ata notarial é o instrumento, dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, por meio do qual o tabelião, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado. A ata notarial é requisito essencial para a usucapião extrajudicial, podendo e devendo ser utilizada também no procedimento da usucapião judicial, pois em muito colaborará para a instrução probatória, tornando mais célere o procedimento judicial.

São comuns os casos em que a origem a diversos imóveis irregulares tem o mesmo fato jurígeno, ou seja, um mesmo fato gera conseqüências jurídicas para diversas pessoas. É o caso de lotes em parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares. Diversos imóveis, nesses casos, devem ser regularizados e o Tabelião pode apresentar uma solução que pode viabilizar, com o menor ônus possível e com segurança jurídica, a usucapião.

Um exemplo: pessoa jurídica extinta consta no registro como titular de uma grande área, que deu origem a diversos imóveis. O Provimento nº 353/2018, da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais , determinou, que nesses casos, o consentimento poderá ser prestado pelo liquidante, pelos antigos sócios ou pela pessoa legitimada. O Tabelião ao qual for apresentada uma pretensão de usucapião em casos como esse pode sugerir a lavratura de uma única ata notarial, na qual seja constatada a dissolução ou extinção da pessoa jurídica, seja verificada e informada a existência ou inexistência de liquidante, sejam identificados os sócios ou a pessoa legitimada para se manifestar, sendo, em seguida, na mesma ata, colhida a concordância da referida pessoa em relação às usucapiões relativas a toda a área que envolve o fato jurígeno.A solução acima mencionada está de acordo com o que também prevê o art. 10 do Provimento nº 65/CNJ, que admite expressamente um documento autônomo de anuência expressa dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título .

Importante ressaltar que a mencionada ata notarial relativa ao fato jurígeno comum não se confunde com a ata notarial para fins de usucapião, posto que nesta última é preciso que cada situação individual do requerente respectivo seja examinada, não sendo possível, viável ou economicamente sustentável  que  em uma única ata sejam examinadas todas as situações dos possuidores de diversos imóveis. Portanto, a ata notarial relativa ao fato jurígeno comum é uma ata complementar, ressaltando-se que a existência e necessidade de atas complementares foi reconhecida pelo Provimento nº 65/CNJ, art. 3º, § 7º .

2- A POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO EM CASO DE PARCELAMENTOS IRREGULARES
Como o maior uso das atas notariais relativas a fatos jurígenos comuns derivará de parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares, é importante estudar a jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal Federal – STF e Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre o tema.

Em 2015, o Supremo Tribunal Federal, em repercussão geral aprovou a seguinte tese:“preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapiãoespecial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote)”.

Pela importância do tema, reproduz-se abaixo a ementa do referido acórdão:

RE 422349 / RS – Relator:  Min. DIAS TOFFOLI- Julgamento:  29/04/2015  -Órgão Julgador:  Tribunal Pleno- PublicaçãoACÓRDÃO ELETRÔNICO – REPERCUSSÃO GERAL – MÉRITO – DJe-153  DIVULG 04-08-2015  PUBLIC 05-08-2015

EMENTA: Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapiãoespecial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso provido.

1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse.

2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal.

3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapiãoespecial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

4. Recurso extraordinário provido.
Decisão: A Turma, por indicação do Ministro Marco Aurélio, decidiu afetar o processo a julgamento do Tribunal Pleno. Unânime. Presidência do Ministro Ricardo Lewandowski. 1ª Turma, 27.04.2010. Decisão: Preliminarmente, o Tribunal rejeitou a questão de ordem suscitada sobre a falta de quorum para julgamento do feito que envolveria tema constitucional, vencidos o Ministro Marco Aurélio, que a suscitou, e o Ministro Luiz Fux. No mérito, após o voto do Ministro Dias Toffoli (Relator), Teori Zavascki e Rosa Weber, que conheciam do recurso extraordinário e lhe davam provimento, pediu vista dos autos o Ministro Luiz Fux. Ausentes, justificadamente, os Ministros Celso de Mello, Gilmar Mendes, Cármen Lúcia e Roberto Barroso. Presidência do Ministro Ricardo Lewandowski. Plenário, 19.12.2014. Decisão: Após o voto-vista do Ministro Luiz Fux, conhecendo e dando provimento ao recurso, e a tese do Ministro Dias Toffoli, no sentido de que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área, nem pela existência de irregularidades no loteamento em que situado o imóvel, pediu vista em mesa o Ministro Marco Aurélio. Ausente, justificadamente, o Ministro Roberto Barroso, que representa o Tribunal na “Brazil Conference”, na Universidade de Harvard, e na “Brazilian Undergraduate Student Conference”, na Universidade de Columbia, Estados Unidos. Presidência do Ministro Ricardo Lewandowski. Plenário, 22.04.2015. Decisão: O Tribunal, por maioria e nos termos do voto do Relator, conheceu do recurso extraordinário e a ele deu provimento, vencidos, em menor extensão, os Ministros Marco Aurélio, Roberto Barroso e Celso de Mello. Em seguida, o Tribunal, por maioria, após reconhecer a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada, fixou a tese de que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote), vencido o Ministro Marco Aurélio, que rejeitava a existência de repercussão geral e não fixava tese. Presidiu o julgamento o Ministro Ricardo Lewandowski. Plenário, 29.04.2015. (grifamos)

Do voto do relator, destaca-se:

“Apontou o saudoso professor Celso Bastos, em sua obra Comentários à Constituição do Brasil (Saraiva, 1990. v. 7, p. 347) – a despeito de ter tratado de usucapião constitucional rural, pois a tese é plenamente aplicável à hipótese dos autos -, que áreas inferiores ao tamanho fixado na norma constitucional também podem ser objeto desse tipo de usucapião, refutando a aplicação ao caso da legislação referente a módulos, na medida em que “es[s]es têm em mira o desdobramento comum da propriedade, mas no nosso entender não podem funcionar como obstáculo para que um instituto constitucional atinja o seu desiderato. São, portanto, usucapíveis mesmo as áreas de proporções inferiores ao módulo rural da região”. Nessa conformidade, a decisão recorrida, por negar vigência ao comando exarado na norma do art. 183 da Constituição Federal, não pode subsistir, devendo ser reformada, de modo que se acolha o pedido formulado pelos recorrentes. Por derradeiro, dada a relevância da questão do ponto de vista social e jurídico, proponho o reconhecimento da repercussão geral do tema, com a aprovação da seguinte tese: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). Ante o exposto, conheço do recurso e a ele dou provimento para reconhecer aos autores da demanda o domínio sobre o imóvel descrito na petição inicial, dada a implementação da usucapião urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal, devendo o Juízo de origem encetar as providências necessárias para a formalização do ato. Condeno os réus, vencidos, ao pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado, que são arbitrados, nos termos do art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em 20% do valor dado à causa. É como voto”

O Superior Tribunal de Justiça – STJ, considerando o referido entendimento do Supremo Tribunal Federal, reconheceu, no REsp 1.040.296/ES, que, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação, não há impedimento à aquisição por usucapião de imóvel com medida inferior ao módulo previsto para a região:

“RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO RURAL CONSTITUCIONAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL. MÓDULO RURAL. ÁREA MÍNIMA NECESSÁRIA AO APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PREVISÃO DE ÁREA MÁXIMA A SER USUCAPIDA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL DE ÁREA MÍNIMA. IMPORTÂNCIA MAIOR AO CUMPRIMENTO DOS FINS A QUE SE DESTINA A NORMA.

1. A propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV).

2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas.

3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do Código Civil), regulamentada pela Lei n. 6.969/1981, é caracterizada pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do domínio do imóvel rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural.

4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal – com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.

5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de ser usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do tema, que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social.

6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localize.

7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal, em conclusão de julgamento realizado em 29.4.2015, que proveu recurso extraordinário, em que se discutia a possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município que estabelece lote mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer aos recorrentes o domínio sobre o imóvel, dada a implementação da usucapião urbana prevista no art. 183 da CF.

8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte fixou a seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349/RS, rel. Min. Dias Toffoli, 29.4.2015) 9. Recurso especial provido”.(REsp 1040296/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 14/08/2015)

CONCLUSÃO

A ata notarial para fins de usucapião extrajudicial, prevista na Lei nº 13.105/2015, que publicou o CPC e inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, também foi objeto de tratamento pela Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017 (DOU de 12 de julho de 2017), e pelo Provimento nº 65/CNJ. Uma questão não foi tratada na lei ou no provimento, mas merece análise por proporcionar a facilitação da usucapião de diversos imóveis: é a ata notarial para fins de usucapião extrajudicial no caso de fato jurígeno comum.

São comuns os lotes em parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares, que têmo mesmo fato jurígeno. O Tabelião em casos como esse pode sugerir a lavratura de uma única ata notarial, na qual seja constatada a dissolução ou extinção da pessoa jurídica, seja verificada e informada a existência ou inexistência de liquidante, sejam identificados os sócios ou a pessoa legitimada para se manifestar, sendo, em seguida, na mesma ata, colhida a concordância da referida pessoa em relação às usucapiões relativas a toda a área que envolve o fato jurígeno.

A ata notarial relativa ao fato jurígeno comum não se confunde com a ata notarial para fins de usucapião, posto que nesta última é preciso que cada situação individual do requerente respectivo seja examinada. A ata notarial relativa ao fato jurígeno comum é uma ata complementar, prevista no Provimento nº 65/CNJ, art. 3º, § 7º.

O maior uso das atas notariais relativas a fatos jurígenos comuns derivará de parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares, por isso é essencial atenção para a jurisprudência mais recente do STF e STJ sobre o tema, devendo ser observado que, em 2015, o STF, em repercussão geral a provou a seguinte tese: “preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapiãoespecial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).” O STJ, considerando o referido entendimento do STF, reconheceu, no REsp 1.040.296/ES, que, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação, não há impedimento à aquisição por usucapião de imóvel com medida inferior ao módulo previsto para a região.

* Letícia Franco Maculan Assumpção é graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (1991), pós-graduada e mestre em Direito Público. Foi Procuradora do Município de Belo Horizonte e Procuradora da Fazenda Nacional. Aprovada em concurso, desde 1º de agosto de 2007 é Oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Distrito de Barreiro, em Belo Horizonte, MG. É professora e coordenadora da pós-graduação em Direito Notarial e Registral do CEDIN – Centro de Direito e Negócios e autora de diversos artigos na área de Direito Tributário, Direito Administrativo, Direito Civil e Direito Notarial, publicados em revistas jurídicas. É autora dos livros “Função Notarial e de Registro” e “Casamento e Divórcio em Cartórios Extrajudiciais do Brasil”. É Presidente do Colégio do Registro Civil de Minas Gerais e Diretora do CNB/MG. Recebeu o Prêmio Diamante de Qualidade da Anoreg.

** Ana Clara Amaral Arantes Boczar é pós graduada em Direito Notarial e Registral pela parceria do INDIC – Instituto Nacional de Direito e Cultura com o CEDIN – Centro de Direito e Negócios, pós graduada em Direito Privado pela Universidade Candido Mendes e graduada em Direito pela faculdade Milton Campos em 2015.